INTERNETDETEKTÍV

[Debreceni Andrea (társasházkezelő) összeállítása]

A társasházi lét kezdetén nem árt tisztában lenni azzal a ténnyel, hogy a lakás megvásárlásakor nem csupán a bejárati ajtón belüli helyiségeket, ajtókat és falakat vették meg, hanem az egész társasházat: a pincétől a homlokzaton keresztül egészen tetőig terjedő (társasházi közös tulajdonként, a lakástulajdonra eső) tulajdoni hányadot is. Így, értelem szerűen, annak fenntartása, karbantartása, üzemeltetése, állagának megóvása a továbbiakban éppúgy feladat (kötelesség és saját érdek), miként a lakásé.

Már akkor, amikor társasházban keresgélik leendő otthonunkat, célszerű annak megtekintése után felkeresni a közös képviselőt, és érdeklődni néhány alapvető dologról, melyről bizonyára minden kollégám készségesen ad felvilágosítást. Célszerű megtudakolni például, terveznek-e a közeljövőben nagyobb kiadással járó felújítást, s ehhez rendelkezik-e a társasház felújítási alappal.

Ezzel elkerülhetőek azok a kellemetlen szituációk, amikor fiatal pár olcsó panellakást vesz meg hitelre, majd kiróják az illetéket, amit megkérnek részletre, majd a társasház megszavaz: egyhavi több ezer forint kiadással járó felújítást, amire a fiataloknak már nem lesz keretük.

Érdemes rákérdezni a tulajdonosi összetételre is, mert ha például nagyobb részt nyugdíjasok lakják a házat, számos kellemetlenségnek lesznek kitéve mindennapjaik során két-három eleven kiskorú vagy kamasz gyerekkel.

De azt sem árt megtudakolni, milyen aktivitásúak a tulajdonosok a közgyűlésen. Ha erre a kérdésre a képviselő legyint egyet, számíthatnak arra, hogy a pillanatnyilag nem tetsző, de változtatható dolgokat nem lesz egyszerű véghez vinni. És azzal is fontos tisztában lenni, hogy a társasházakban a tulajdonosi többség akarata a döntő, minden esetben.

Társasházi lakás elengedhetetlen kellékei

Társasházi lakás megvásárlásakor, az előző tulajdonostól vagy a közös képviselőtől lehet beszerezni a Társasházi Alapító Okiratot, valamint a Szervezeti- és Működési Szabályzatot. Kikérhetők ezek a dokumentumok, a Körzeti Földhivataltól is, ha valami oknál fogva senki nem bocsátja azt az új tulajdonos rendelkezésére. Új építésű társasházak ezt még maguk alakíthatják.

Társasházi Alapító Okirat

· Tartalmazza a tulajdonosok külön tulajdonú lakásainak pontos paramétereit, tulajdoni hányadát

· Közös tulajdonba sorolt lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségeket, azok rendeltetését – pincék, tárolók, közműcsatornák, szolgálati lakás, iroda, üzlethelyiség

· A közös tulajdonú épületszerkezeti elemeket - homlokzat, lábazat, tető

· Az épület gépészeti elemeinek felsorolását - lift, elektromos hálózat paraméterei

· Közös üzemeltetésű szolgáltatói hálózatok - vízvezetékek, csatornák, egyéb közművek, annak csövei, vezetékei, kimenő, bejövő, leszálló, felszálló ágak; mettől meddig és kié

· Műszaki tartalmat – milyen anyagokból épült

Az Alapító Okirat változtatható.

A 2003.évi CXXXIII. TH törvény 10 § (3) szerint minden tulajdonos hozzájárulásával, a (3) bekezdés szerint, írásbeli szavazáskor elég a 4/5 –ös belegyezés, és amennyiben 30 napon belül senki nem támadja az abban foglaltakat, úgy hatályba lép.

Az Alapító Okirat módosítását, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátva lehet a Földhivatalhoz érkeztetni.

Szervezeti- és Működési Szabályzat

Napjainkban a 2003.évi CXXXIII. Társasházi Törvény van érvényben. Ennek értelmében 6 lakásosnál nagyobb társasházaknál előírás ez a dokumentum.

A Szervezeti- és Működési Szabályzat (továbbiakban SZMSZ) rendelkezik a Társasház életéről, szabályozza a Társasházi Törvény által nem szabályozott kérdéseket az adott közösségre vonatkoztatva.

Az SZMSZ-ben kell megállapítani a közösség szerveit, hatáskörét, jogait, kötelezettségeit.

Itt lehet rendelkezni azokról a sokat vitatott ellenőrzési jogkörökről, melynek keretében a tulajdonosok közül választott Számvizsgáló Bizottságot, a közösség jelen dokumentum elfogadásával felhatalmazza arra, hogy a közös képviselőt, munkáját, az általa kezelt pénzügyeket ellenőrizze. Számvizsgálók hiányában, azt az ellenőrzési gyakorlatot kell elfogadni, mely minden tulajdonos megnyugtatására szolgál. Szabályozható a tulajdonosok által ugyanitt az is, hogy a társasház bankszámlája, házipénztára fölött hogyan rendelkezhet a megválasztott közös képviselő.

Célszerű, és bevett gyakorlat a kettős aláírást feltételező bankszámla-kezelés elrendelése, amikor a közös képviselő és egy erre választott tulajdonos vagy Bizottsági tag együttes aláírása érvényes a banknál, így kezelhető minden banki művelet. Szabályozni lehet azt is, hogy készpénz kifizetésekor, mekkora összegig adnak szabad kezet a közös képviselőnek.

Ebben a bevett gyakorlat - egy társasház nagyságától, pénzforgalmától függően - az 50.000 – 150.000 Ft- ig terjedő egyedüli kifizetés, mely összeg körülbelül fedezi egy előre nem látható csőtörés, zárjavítás, dugulás-elhárítás vagy egyéb kárenyhítésre szolgáló intézkedés helyszínen, készpénzben történő kifizetését. Fedezi továbbá bizonyos szolgáltatói számlák postai csekken történő kifizetését, tisztítószerek vagy az egyéb - társasház működésével kapcsolatos - illeték, nyomtatvány, fénymásolás, papír vagy írószer stb. költségét.

Valamint arra is lehet szabályokat alkotni, hogy a társasházban, vállalkozók által végzett munkálatokat ki és milyen módon vehet át. Ki lehet jelölni erre tulajdonost, Bizottsági tagot, ha van, házfelügyelőt. Kiköthető jegyzőkönyv-írás az elvégzett munkákról, tanúk aláírásával hitelesítve.

Az SZSMSZ –ben kell rendelkezni a közös tulajdonú helyiségek üzemeltetési és fenntartási költségeinek felosztási módjáról. Ez általában a tulajdoni hányad arányában történik, de indokolt esetekben eltérően is lehet rendelkezni róla.

Például a garázstulajdonosok, akik nem használnak az épületből semmit, kisebb mértékű, az üzlettulajdonosok, akik viszont több dolgot vesznek igénybe, nagyobb mértékű, a tetőtéri lakások beltéri magasságától függő, hasznos alapterület szerinti vagy egyéb, a társasház specialitásától függő hozzájárulását teszi lehetővé. Szintén az SZMSZ–ben kell határozni a felújítási alap képzéséről, mely ma már nem kötelező, csak ajánlott minden Társasház számára.

Rendelkezni lehet továbbá a közgyűlés hatásköreiről, a közgyűlési szavazás módjáról, szavazatszámlálásról, annak lebonyolításáról, valamint a hátralékos tulajdonosokkal szembeni peres eljárás megindítására vonatkozó szabályokról, vagy egyéb szankciókról is velük szemben.

(A közgyűlési szavazás módja, és szavazat számlálás egy gyakori probléma a társasházközösségeknél. A kézfeltartásos szavazás technikai kivitelezésének módjáról nincs rendelkezés, így az számos pontatlanságra, visszaélésre adhat lehetőséget, és számos vita kiváltó oka is lehet egy-egy döntés meghozatala során.

A különböző tulajdoni hányadokat nem tudják a közgyűlési tisztségviselők fejből összeszámolni, így gyakorlatilag a tulajdoni hányad mellőzésével, a feltartott kezek kerülnek megszámlálásra, mely nélkülözi a törvényi előírást a tulajdoni hányadokra.

Erre vannak már különböző technikai megoldások, színes kártya vagy előrenyomott tulajdoni hányadot tartalmazó kártyák kiosztása, mely alapján a helyszínen pontos számítást lehet végezni. Ha nincs ilyen szabályozás, érdemes módosítani az SZMSZ idevágó pontjait.)

Az SZMSZ-nek tartalmaznia kell továbbá a Házirendet, mely a tulajdonképp a Társasház életének szabályozása, ezzel biztosítva a békés és zavartalan egymás mellett élés lehetőségét.

Elengedhetetlen része továbbá a tűzvédelmi rend, és a menekülési útvonalak kijelölése.

Az SZMSZ bármikor módosítható, egyszerű szavazattöbbséggel elfogadható, ügyvédi ellenjegyzés után, a Földhivatalhoz kell benyújtani.

Részletesen a 2003.évi CXXXIII. Th trv. 13-15§ paragrafusaiban találhatók az SZMSZ-re vonatkozó törvények.

Úgy vélem, egy jól és körültekintően létrehozott Szervezeti- és Működési Szabályzat jelentős biztonságot nyújt mind a tulajdonosoknak, mind a közös képviselőnek, és annak betartásával a legtöbb, társasházban fellépő problémát meg lehet oldani, el lehet kerülni.

A folytatásban: Mit fizetünk a közösből

Előzmény: 1. rész: A közös képviselő nem mumus, de nem is kiskirály